1. La AFIP emitió la Resolución General 4933/2021 (en adelante, la “RG 4933” o la “Resolución”) que establece la obligación de registrar los contratos de locación de inmuebles[1]. Dicha Resolución entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos que se hubieran celebrado a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes a la fecha citada en el párrafo anterior, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la Resolución hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.
2. Objeto
Deberán registrarse a través del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (en adelante “RELI”), los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales[2], ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos[3]. No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de “góndolas”
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
3.Obligados
Se encuentran obligados a efectuar esta registración, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten[4], que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados. Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes. Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores. La registración efectuada en estas condiciones implicará: a) la excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por este régimen, para los locadores o arrendadores y b) la confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios. No resultarán oponibles a la AFIP, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores ante el incumplimiento de la registración de los contratos, los acuerdos, cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios a estos fines.
4. Procedimiento de Registro
Para registrar los contratos celebrados por las operaciones económicas indicadas en el artículo 2º, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de AFIP (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo. Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Esta operación también podrá ser realizada por los locatarios o arrendatarios, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 como mínimo.
El sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo, una constancia que contendrá un código verificador. Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al domicilio fiscal electrónico de todos los integrantes del mismo.
5. Plazo y otras consideraciones especiales
Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración. El mismo plazo se aplicará para registrar cualquier modificación en los contratos referidos.
Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
En el caso de la declaración voluntaria por parte del locatario o arrendatario, la misma podrá ser realizada hasta el plazo máximo de seis meses posteriores a la finalización del contrato de que se trate.
6. Comunicación en causas judiciales
Finalmente, la Resolución establece la modalidad mediante la cual los jueces deberán informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda, cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación. Esta información deberá ser brindada, previo a correr traslado de la demanda, a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones Inmuebles – RELI – Juzgados”.
[1] La RG 4933 es dictada por la AFIP en cumplimiento de lo establecido por la Ley 27.551, que en su art. 16 dispone que: “Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.
El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”
[2]Se entiende por complejo comercial no convencional, a los predios en los cuales más de un sujeto (fabricante, vendedor, comisionista u otros intermediarios), utiliza un espacio, puesto o similar, provisto a cualquier título por el titular de aquéllos o por quien bajo cualquier forma o modalidad jurídica explote los mismos, para la comercialización de productos y/o la prestación de servicios.
[3]Se encuentran comprendidos todos aquellos contratos o acuerdos de concesión –de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de “stands” o puestos o de autorización para instalaciones de los mismos, cualquiera sea su denominación.
[4]Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país, establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia humana o jurídica del exterior.
Facundo J. Perelli
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