El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial de la Nación la Ley N°27.551 (“la Ley”), mediante la cual se sustituyeron ciertos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”) y se incorporaron algunos nuevos a fin de efectuar ciertas modificaciones a los contratos de locación, y en especial, a los de locación de inmuebles.
La Ley entró en vigencia el 1° de julio de 2020 y sólo es aplicable a los contratos que se celebren a partir de dicha fecha.
A continuación, se brinda un resumen de dichas modificaciones:
1. Ajustes al canon locativo:
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales. Los ajustes del canon locativo sólo podrán realizarse una vez al año, utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El resto de los contratos de locación, cualquiera sea su destino, pueden ser ajustados, ya que no les resultan de aplicación las disposiciones de la Ley de Convertibilidad que prohíben la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor.
2. Duración mínima del contrato:
El plazo mínimo del contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se amplía de dos a tres años, excepto los casos del artículo 1199 del CCyCN, es decir los contratos de locación destinados a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Sin perjuicio de ello, el inquilino podrá renunciar a este plazo mínimo legal si estuviera en la tenencia de la cosa.
3. Renovación del contrato:
En el caso de contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, con tres meses de anticipación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Para ello, deberá notificarla de forma fehaciente en un plazo no mayor a quince días corridos.
Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
4. Depósito en garantía y solicitud pagos adelantados:
Si el alquiler es para vivienda, el locador no puede pedir al inquilino: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables por una cantidad mayor al importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; c) el pago de valor llave o equivalentes; y/o d) la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
5. Tipo y valor de las garantías:
En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: a) título de propiedad inmueble; b) aval bancario; c) seguro de caución; d) garantía de fianza o fiador solidario; o e) garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). A los efectos de esta última garantía, en caso de que el contrato sea celebrado por más de un inquilino, se deberán sumar los ingresos de cada uno de ellos. El locador no puede requerir garantías que superen el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces.
6. Consignación del canon locativo:
Si el locador se negare a recibir el canon locativo conforme lo dispone el CCyCN, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, estando los gastos y costas a cargo del locador.
7. Expensas:
Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
8. Tributos sobre la propiedad:
El locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven el inmueble locado.
9. Reparaciones y gastos:
Están a cargo del locador las reparaciones que deban hacerse a la cosa locada para que ésta sirva al uso y goce convenidos, y efectuar a su cargo aquellas reparaciones que exijan el deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada precedentemente.
Los gastos que se encuentren a cargo del locador conforme lo precedente, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
10. Resolución anticipada:
El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario conforme las siguientes disposiciones: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto; b) en los casos del artículo 1199 del CCyCN, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
11. Desalojo:
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. Cumplido dicho plazo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.
Asimismo, la Ley modificó el artículo 6° de la ley de mediación y conciliación (Ley N°26.589) a fin de eliminar la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria para los desalojos, manteniendo dicha aplicación optativa únicamente en los casos de ejecución.
12. Intervención de corredores:
En las locaciones de inmuebles, la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local. Ante la intervención de un corredor, todas las partes le deben la comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes. No habrá solidaridad entre las partes respecto del corredor. En caso de que intervenga un corredor por cada parte, cada uno de ellos tendrá derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
13. Obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP):
Será obligación del locador declarar ante la AFIP los contratos de locación de inmuebles, dentro de los plazos, en la forma y con los alcances que disponga dicho organismo. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la ley de procedimiento fiscal (texto ordenado de la Ley N° 11.683 y sus modificaciones). Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la AFIP.
14. Programa Nacional de Alquiler Social:
Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
15. Resolución de conflictos:
La Ley dispone que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.