Mediante el Decreto 580/2020 publicado en Boletin Oficial el 29/06/2020 se promulgó la Ley N° 27.551 mediante la cual se modificó el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) a fin de establecer ciertas modificaciones a los contratos de locación de inmuebles que se celebren a partir del 01.07.2020

Entre las principales modificaciones se encuentran las siguientes:

• Ajustes al canon locativo: Los ajustes del canon locativo sólo podrán realizarse una vez al año, utilizando una fórmula compuesta por la evolución de los salarios (el índice RIPTE) y por la evolución de la inflación que mide el INDEC (IPC). El valor de referencia será publicado todos los meses por el Banco Central.
• Consignación del canon locativo: En caso de que el locador se negare a recibir el canon locativo, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres meses podrá consignar judicialmente el monto adeudado, mediante cheque cancelatorio, estando los gastos y costas a cargo del locador.
• Duración mínima del contrato: El plazo mínimo del contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del CCyCN. Sin perjuicio de ello, el inquilino podrá renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. Las excepciones al plazo mínimo que establece el CCyCN se dan si el destino del contrato es: (i) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; (ii) habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos; (iii) guarda de cosas; y (iv) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.
• Renovación del contrato: Será obligatorio acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación. Dentro de este plazo, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Para ello, deberá notificarla de forma fehaciente en un plazo no mayor a 15 días corridos.
• Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
• Pagos adelantados: Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir al inquilino:

el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes; depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler; el pago de valor llave o equivalentes; y/o la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

• Depósito en garantía: El monto de la garantía debe ser una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. De esta manera, al finalizar el contrato, la devolución deberá realizarse al momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler.
• Garantía: El locatario debe proponer al menos dos alternativas entre: (i) título de propiedad inmueble; (ii) aval bancario; (iii) seguro de caución; (iv) garantía de fianza o fiador solidario; y/o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.
• Valor de la garantía: El locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo cuando la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse hasta un máximo de diez veces el valor mensual de la locación.
• Expensas: Independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias, las expensas que deriven de gastos habituales, esto es, aquellas vinculadas con los servicios normales y permanentes, estarán a cargo del locatario, mientras que las expensas que gravan la cosa o las expensas comunes extraordinarias estarán a cargo del locador.
• Impuestos sobre la propiedad (ABL y ARBA) : El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA-
• Gastos: Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente. La ley introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
• Reparaciones: El locador tiene a su cargo la conservación de la cosa locada, es decir, que deberá efectuar cualquier reparación que importe el deterioro en su calidad o defecto, originada por cualquier causa no imputable al locatario. Si se tratare de una reparación urgente, el locatario podrá reclamar al locador que la efectúe notificándolo debidamente por el plazo de 24 hs. En caso de reparaciones que no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador por un plazo no inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. En caso de negativa o silencio del locador, transcurrido el plazo correspondiente, el locatario podrá realizar la reparación por sí con cargo al locador. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
• Recisión del contrato por el locatario: El locatario podrá pedir la rescisión del contrato en los siguientes casos: (i) si por causas no imputables al locatario, se viera impedido de usar o gozar de la cosa, en cuyo caso también podrá solicitar o la cesación del pago del precio por el tiempo que se viera impedido de usar o gozar de la cosa; (ii) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar su decisión al locador con al menos un mes de anticipación; (iii) si la cosa locada es un inmueble destinado a vivienda la notificación se deberá realizar con una anticipación de tres meses o más; y/o (iv) frente al silencio del locador o su negativa de llegar a un acuerdo, encontrándose debidamente notificado.
• Indemnización por rescisión anticipada: En caso de que la rescisión ocurriera transcurridos seis meses de contrato, el locatario debe abonar al locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si se trata de la rescisión de contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos por lo menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna. Tampoco corresponderá abonar indemnización en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado. Por último, en los casos de los supuestos del art. 1199 del CCyCN el locatario deberá abonar dos meses de alquiler.
• Desalojo: El locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo.
• Intervención de uno o varios corredores: Ante la intervención de un corredor, todas las partes deberán abonar una comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes. No habrá solidaridad entre las partes respecto del corredor. En caso de la intervención de un corredor por cada parte, cada uno de ellos tendrá derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Además, se resalta que en las locaciones de inmuebles, la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
• Obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP): Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la AFIP, dentro de los plazos que disponga este organismo.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
• Resolución de conflictos: Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.